L’abbassamento dei tassi d’interesse sui mutui sta contribuendo a rivitalizzare il mercato immobiliare, sebbene con alcune eccezioni significative. Nel recente periodo, le vendite delle abitazioni hanno registrato un lieve incremento, segnalando che le difficoltà maggiori per il settore residenziale potrebbero essere ormai superate. Tuttavia, Milano presenta un quadro differente. Si osserva, infatti, per la prima volta dopo anni, una flessione dei prezzi delle abitazioni pari a -1,5%. Le ragioni di questa stasi sono oggetto di analisi e riflessione.
Due studi recenti forniscono una panoramica dettagliata della situazione attuale. L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato un report sull’andamento delle compravendite nel terzo trimestre del 2024, mentre l’Osservatorio di Nomisma ha offerto un aggiornamento sul medesimo argomento. Dall’analisi dei dati emerge che, nel periodo da luglio a settembre 2024, le transazioni registrate sono state 161.205, con un incremento del 2,7% rispetto allo stesso periodo del 2023. In generale, nei primi nove mesi dell’anno, le compravendite si sono attestate a 502.299, segnando un lieve calo dell’1,1% rispetto all’anno precedente, calo che potrebbe essere compensato nell’ultimo trimestre del 2024.
I mutui si dimostrano fondamentali in questa fase d’incremento delle vendite. La quota di operazioni concluse grazie ai mutui è salita al 44,1%, rispetto al 41,7% del 2023. Il tasso medio dei finanziamenti è sceso in un anno di 80 centesimi, arrivando al 3,53%. Questa riduzione è significativa e i tassi potrebbero diminuire ulteriormente nel quarto trimestre del 2024. L’aspettativa di un calo nei tassi di interesse da parte della BCE, insieme a previsioni meno pessimistici sull’inflazione, ha già influenzato il costo del denaro a lungo termine, facilitando l’offerta di mutui a tasso fisso.
Un fenomeno interessante riguarda le differenze tra le città italiane. Mentre Milano e Napoli hanno visto un calo delle vendite rispettivamente del -4,8% e -3,6%, città come Roma e Torino hanno registrato aumenti nelle compravendite, rispettivamente dell’1,1% e del 9,6%. È evidente un aumento della quota di persone che acquistano la prima casa, legato all’incrementata disponibilità di mutui, mentre diminuisce la vendita di immobili nuovi, ridotti al 7,6% del totale.
L’analisi di Nomisma sottolinea l’importanza della facilità di accesso al credito, evidenziando come vi sia una quota crescente di famiglie interessate ad acquistare una casa, sempre che possano far affidamento su un mutuo. La sostenibilità dei redditi familiari gioca un ruolo cruciale, specialmente in un contesto economico in cui si potrebbero verificare fluttuazioni nel mercato del lavoro.
Milano, in particolare, rappresenta un caso unico. La città sta registrando un decremento delle quotazioni, su base semestrale, di -1,5%. I prezzi richiesti hanno probabilmente raggiunto soglie troppo elevate rispetto ai redditi medi, inibendo ulteriormente le possibilità di vendita. L’inerzia dei venditori a ridurre le pretese economiche ostacola possibili acquisti, sebbene, nei casi in cui la qualità e il prezzo raggiungono un giusto compromesso, le vendite avvengono ancora in tempi ridotti.
Infine, l’andamento dei canoni di locazione mostra un incremento ovunque, superando in alcuni casi la crescita dei prezzi di vendita. Milano e Roma sono tra le città che hanno visto il maggior aumento, rispettivamente del 3,2% e del 4,7%. L’aumento dei canoni rispecchia una crescente domanda di affitti, determinata dalla difficoltà per molte famiglie di accedere alla proprietà a causa di limitate risorse finanziarie.
